Neil Mehta, VC di balik akuisisi serangkaian properti di Fillmore Street yang mewah di San Francisco, membuat heboh awal minggu ini karena dilaporkan menyingkirkan restoran lokal yang sudah lama berdiri untuk mendatangkan lebih banyak pengecer kelas atas. San Francisco Chronicle berbicara, misalnya, dengan pemilik Ten-Ichi, restoran sushi di lingkungan tersebut selama hampir 50 tahun yang sekarang harus mengosongkan tempatnya bulan depan. “Ini kebalikan dari apa yang dilakukan San Francisco terhadap penyewa bisnis lama yang sudah lama ada,” kata pemilik restoran itu kepada outlet tersebut. “Orang ini [Mehta] adalah menggusur kita“.”
Namun, sumber yang dekat dengan Mehta yang sedang naik daun memberikan gambaran yang sangat berbeda. Mereka mengatakan bahwa fokus Mehta adalah mendatangkan banyak restoran ke daerah tersebut, dan bahwa ia bahkan berencana membuat semacam “Kombinator Y untuk restoran,” kata salah satu sumber.
Menurut orang ini, Mehta memiliki visi yang cukup besar untuk mengubah sekitar empat blok lebih yang diam-diam telah diakuisisinya selama setahun terakhir menjadi oasis tempat pemilik restoran yang ambisius mampu mendirikan usaha, warga San Francisco dapat menemukan banyak pilihan tempat makan dan berbelanja, dan gedung bioskop berusia 111 tahun di jalan tersebut dikembalikan ke kejayaannya semula dan “tidak berubah menjadi Ekuinoks.”
Saat dihubungi untuk dimintai komentar awal minggu ini, Mehta – yang dilaporkan membeli rumah berusia 117 tahun, seluas 9.000 kaki persegi, seharga $17,6 juta pada tahun 2022 hanya beberapa blok dari properti komersial yang baru diperolehnya – menolak untuk berbicara secara resmi, dengan mengatakan bahwa ia tidak berbicara dengan wartawan kecuali atas nama perusahaan dalam portofolionya.
Ke atas dan ke kanan
Beberapa rencana Mehta pertama kali dilaporkan oleh The Information awal tahun ini dalam sebuah bagian yang sebagian besar menyelidiki bagaimana Mehta, yang kurang terkenal dibandingkan banyak VC, memiliki begitu banyak uang untuk diinvestasikan.
Ini merupakan peningkatan yang cepat namun stabil bagi pria berusia 40 tahun ini. Lulusan London School of Economics ini dilaporkan menjadi investor bintang untuk cabang dana lindung nilai kuantitatif DE Shaw sebelum menggunakan reputasi dan jaringannya untuk mendirikan perusahaan ventura miliknya, Ibukota Greenoakspada tahun 2010.
Perusahaan San Francisco, yang mengumpulkan modal institusional pertamanya pada tahun 2015, sejak itu telah berinvestasi di sejumlah perusahaan swasta yang paling ramai dibicarakan di industri teknologi, termasuk Stripe, Databricks, Rippling, dan Canva – yang semuanya kini dinilai dalam miliaran dolar oleh para pendukungnya.
Greenoaks juga merupakan investor awal di Wiz, perusahaan rintisan keamanan siber yang kurang dikenal hingga baru-baru ini, ketika perusahaan itu dilaporkan menolak tawaran akuisisi senilai $23 miliar dari Google. (Perlu dicatat, Wiz baru didirikan empat tahun lalu.)
Kini Mehta menuangkan sebagian keuntungan tersebut ke Pacific Heights, kawasan San Francisco tempat ia dibesarkan, melalui lembaga nirlaba senilai $100 juta yang didirikannya untuk membiayai pesta belanjanya. Rencana yang jelas bukan hanya untuk menjadikan Fillmore sebagai destinasi bersantap, tetapi juga, sebagai bagian dari proses tersebut, mengatasi beberapa birokrasi yang dihadapi banyak calon pemilik restoran, serta menawarkan sewa yang lebih rendah – dan bahkan mengenakan biaya persentase dari pendapatan sebagai ganti sewa dalam beberapa kasus – sehingga bisnis ini lebih mudah berkembang.
Mehta, menurut teman-temannya, tidak melihat kerajaan propertinya yang sedang berkembang sebagai taruhan finansial lainnya. Mereka bersikeras bahwa minat utamanya adalah memastikan bahwa lingkungannya di San Francisco pulih sepenuhnya dari pandemi, sementara menurut perusahaan layanan real estat komersial CBRE, sekitar setengah dari toko-toko di Fillmore Street tutup permanen. Dia adalah “orang yang sangat percaya pada kota,” kata salah satu sumber.
Tindakan tersebut kemungkinan akan memperkuat peruntungannya dengan cara apa pun.
Untuk satu hal, Mehta lebih banyak menghindari apa yang disebut “pengecer formula,” yang berarti perusahaan yang memiliki 11 atau lebih lokasi di seluruh dunia. Sementara beberapa sudah dalam proses memperoleh izin penggunaan bersyarat, ini memakan waktu hingga 12 bulan, itulah sebabnya banyak toko di jalan yang dipenuhi pepohonan itu tampak kosong saat ini. (Lingkungan lain di San Francisco memiliki dilarang (Toko-toko berantai secara keseluruhan.)
Mehta juga harus mendapat manfaat dari 100 perubahan terhadap kode perencanaan San Francisco yang disahkan pada bulan Desember dan menyederhanakan proses perizinan bagi bisnis independen.
Dengan kekuatan keuangannya, Mehta mampu bersikap selektif dalam menentukan bisnis yang ingin ia bantu berdirikan, dibandingkan dengan para pemilik gedung sebelumnya yang bersifat individu, yang mungkin tidak terlalu mampu untuk memilih siapa yang membayar sewa.
Mehta tidak membeli gedungnya dengan harga murahMisalnya, ia membeli teater di jalan tersebut dan bangunan ritel di sebelahnya seharga $11 juta, dibandingkan dengan $4,8 juta yang dibayarkan pemilik sebelumnya pada tahun 2008. Ia membayar $9,7 juta untuk bangunan terpisah seluas 7.300 kaki persegi, atau $1.329 per kaki persegi. Namun, mudah untuk melihat bagaimana semua bagiannya – membeli bangunan, menyewa dengan harga di bawah harga pasar untuk meminimalkan omzet – dapat menciptakan suasana yang lebih semarak yang meningkatkan nilai properti Mehta dari waktu ke waktu.
Alex Sagues, wakil presiden senior yang memimpin tim ritel perkotaan CBRE di San Francisco, mengatakan banyak distrik perbelanjaan yang berhasil jika dipetakan dengan cermat. “Anda tidak ingin dua kedai kopi bersebelahan,” kata Sagues. “Namun, Anda mengambil toko roti dan menempatkan kedai kopi di sebelahnya, dan bisnis dapat meningkat.” Demikian pula, katanya, “setiap kilang anggur di Sonoma membuatnya lebih menarik.”
Mengenai makanan mewah yang mungkin akan segera hadir di mana-mana di Fillmore Street, risiko kanibalisasinya lebih kecil daripada yang dibayangkan, kata Sagues. “Orang-orang mencari pengalaman tertentu. Anda tidak datang begitu saja, lalu memutuskan antara Mixt [a salad restaurant] atau [the three-Michelin-starred restaurant] Atelier Crenn.” Semakin padat suatu distrik, semakin banyak orang yang datang, tambahnya.
Tindakan Mehta mungkin sudah berdampak pada pasar.
Pacific Heights telah lama menjadi salah satu lingkungan termahal dan paling diminati di San Francisco, tetapi nilai rumah anjlok selama pandemi. Sekarang, menurut Redfin, harga rumah rata-rata di Pacific Heights kembali naik dengan cepat, mencapai $2,25 juta pada bulan Juli. Angka tersebut naik 28,6% dari tahun ke tahun.
