Salah satu pernyataan pertama calon presiden Demokrat Amerika Serikat Kamala Harris dalam debat presiden minggu lalu di National Constitution Center di Philadelphia adalah tentang perumahan.
“Kami tahu bahwa kami kekurangan rumah dan perumahan. Dan biaya perumahan terlalu mahal bagi banyak orang,” kata Harris.
Fokus itu seharusnya tidak mengejutkan, mengingat hal itu merupakan kekhawatiran ekonomi paling umum kedua bagi keluarga Amerika menjelang pemilihan presiden, hanya setelah inflasi, menurut jajak pendapat Gallup baru-baru ini.
Bagian penting dari rencana Harris untuk meringankan beban tersebut adalah bantuan uang muka sebesar $25.000 untuk 4 juta pembeli rumah pertama kali selama empat tahun. Selama calon pembeli rumah membayar sewa tepat waktu selama dua tahun sebelumnya, mereka akan memenuhi syarat untuk program tersebut.
Ketika Harris pertama kali mengumumkan rencana tersebut, pakar seperti ikon bisnis Kevin O'Leary mengatakan hal itu akan menyebabkan inflasi.
“Jika Anda memberikan uang gratis kepada semua orang, itu hanya akan menyebabkan inflasi,” kata O'Leary dalam wawancara dengan Fox News awal bulan ini.
Namun, rencana Harris bukanlah uang cuma-cuma. Rencana itu adalah bantuan uang muka yang dibayarkan melalui pajak yang lebih tinggi bagi orang-orang yang sangat kaya.
Di antara usulan lainnya, rencana pajak Harris mencakup pajak keuntungan yang belum terealisasi sebesar 25 persen – yang hanya akan memengaruhi sekitar 11.000 warga Amerika dengan kekayaan lebih dari $100 juta – kelompok demografi yang menjadi bagian O'Leary. Usulan itu sendiri diharapkan menghasilkan pendapatan sekitar $503 miliar dalam kurun waktu satu dekade.
Harga rumah melonjak
Namun pertanyaannya adalah apakah $25.000 akan membuat perbedaan bagi pembeli rumah mengingat adanya kesenjangan besar antara pertumbuhan harga rumah dalam beberapa tahun terakhir dengan upah.
“Saya pikir dia harus lebih fokus pada fakta bahwa pendapatan tidak sebanding dengan suku bunga hipotek atau kenaikan harga rumah,” kata pakar perumahan Kelly Patterson, profesor madya pekerjaan sosial di Universitas Buffalo, kepada Al Jazeera.
Sejak awal tahun 2020, harga rumah telah melonjak sekitar 50 persen, menurut Indeks Harga Rumah S&P Case Shiller – laporan bulanan yang menunjukkan harga rumah rata-rata di AS. Meskipun upah riil mengalami kenaikan tercepat kedua dalam resesi ekonomi lainnya dalam empat dekade terakhir, upah tersebut tidak mampu mengimbangi biaya perumahan. Upah per jam rata-rata tumbuh sekitar 23 persen selama periode yang sama, menurut data dari Departemen Tenaga Kerja AS.
“Perumahan bagi pekerja dan pekerja penting, orang-orang yang bekerja untuk melayani perekonomian, dan bagi orang-orang yang kurang beruntung tentu saja tidak terjangkau. Ada bagian perumahan dari masalah dan bagian pendapatan dari masalah tersebut. Dan kedua hal itu harus berjalan beriringan,” kata Richard Florida, seorang profesor analisis ekonomi dan kebijakan di Universitas Toronto, kepada Al Jazeera.
Pada acara kampanye di Pennsylvania pada hari Jumat, Wakil Presiden mengatakan pemerintahannya akan “bekerja sama dengan sektor swasta untuk membangun 3 juta rumah baru pada akhir masa jabatan pertama saya.”
Ia akan melakukannya dengan menyediakan inisiatif pajak bagi pembangun untuk menciptakan rumah permulaan termasuk dana inovasi sebesar $40 miliar yang memberi insentif kepada pengembang untuk membangun pilihan perumahan yang lebih terjangkau.
“Insentif pajak untuk membangun rumah permulaan dan rumah yang lebih kecil ini penting karena jika pengembang tidak memiliki insentif pajak semacam itu, mereka benar-benar merugi dalam membangun rumah kecil yang terjangkau. Ini adalah situasi yang merugikan bagi pengembang,” tambah Patterson.
Peran investor institusional
Dalam jangka waktu yang lebih dekat, untuk menekan biaya perumahan, Gedung Putih telah meminta Kongres untuk meloloskan apa yang disebut Undang-Undang Hentikan Investasi PredatoriUndang-undang tersebut, jika disahkan, akan mengakhiri keringanan pajak bagi investor institusional besar.
Pemerintahan Presiden Joe Biden baru-baru ini juga meminta Kongres untuk meloloskan undang-undang yang akan memberi lebih banyak tekanan pada tuan tanah korporat agar menjaga biaya tetap rendah dengan membatasi kenaikan sewa sebesar 5 persen per tahun atau kehilangan manfaat pajak tertentu.
Investor institusional terus membeli pangsa pasar perumahan yang lebih besar, sehingga menaikkan harga dalam prosesnya dan melemahkan pembeli rumah pertama kali.
“Saat ini, pembeli rumah pertama kali jelas dirugikan dibandingkan dengan pembeli yang lebih kaya yang dapat membayar tunai – orang-orang yang dapat membeli rumah dari rekening tabungan mereka atau perusahaan ekuitas swasta,” kata Janneke Ratcliffe, wakil presiden kebijakan pembiayaan perumahan di Urban Institute, kepada Al Jazeera.
Pada kuartal pertama tahun ini, investor institusional menyumbang 14,8 persen pembelian rumah keluarga tunggal – persentase tertinggi sejak tahun 2001 ketika Realtor.com mulai menyusun data.
Menurut studi terkini dari Sekolah Bisnis Stern Universitas New York, investor institusional telah mengurangi persediaan perumahan yang tersedia bagi pemilik rumah di seluruh AS hingga 30 persen.
“Saya pikir ketika Anda memiliki investor institusional, hal itu akan mengurangi pasokan pasar dalam jumlah besar dan membuat investasi menjadi menguntungkan. Saya pikir hal terpenting yang dapat kita lakukan adalah beralih dari perumahan sebagai investasi ke perumahan sebagai utilitas,” imbuh University of Toronto's Florida.
Namun, hal itu mungkin tidak akan terjadi tanpa adanya intervensi. Metlife Investment Management memperkirakan bahwa jika tren ini terus berlanjut, investor institusional dapat menguasai 40 persen dari semua rumah sewa keluarga tunggal di AS pada akhir dekade ini – sebuah langkah yang menaikkan biaya bagi penyewa dan membatasi ketersediaan real estat bagi calon pemilik.
Secara retoris, hal itu merupakan sesuatu yang, setidaknya, disetujui oleh calon wakil presiden dari Partai Republik JD Vance – jauh sebelum ia bergabung dengan kampanye calon dari Partai Republik Donald Trump – sebagai suatu masalah. “Ketika dana lindung nilai ini mengambil hak istimewa khusus dari pemerintah dan membeli semua rumah keluarga tunggal, yang mereka lakukan adalah menghancurkan kekayaan di negara ini,” katanya dalam sebuah pidato pada bulan Juli 2021.
Dari segi kebijakan, itu adalah cerita yang berbeda. Tim kampanye Trump-Vance tidak menentang (atau mendukung) investor institusional yang membeli rumah keluarga tunggal.
Baik Trump maupun Harris ingin membuka lebih banyak pasokan perumahan di lahan federal. Beberapa kota di AS telah mulai menerapkan rencana serupa di tingkat lokal. Bulan lalu, Kota New York mengumumkan gugus tugas untuk menemukan properti milik kota yang dapat dialihfungsikan.
Larang hipotek untuk imigran gelap
Sejauh ini, Trump hanya memberikan sedikit rincian tentang bagaimana ia akan meningkatkan perumahan yang terjangkau. Meskipun ia mengatakan akan “mempromosikan kepemilikan rumah melalui Insentif Pajak dan dukungan untuk pembeli rumah pertama kali”, ia belum memberikan rincian apa pun tentang apa artinya hal itu.
Yang telah ia katakan adalah bahwa ia akan “menghentikan imigrasi ilegal” dan membatalkan “Kebijakan Perbatasan Terbuka Demokrat” meskipun faktanya kebijakan tersebut tidak ada atau pernah diusulkan. Berdasarkan data terkini, pemerintahan Biden mendeportasi lebih banyak migran tidak berdokumen daripada Trump, tetapi tim Trump berpendapat bahwa kekurangan perumahan diperburuk oleh migran tidak berdokumen yang menempati rumah yang seharusnya dapat digunakan untuk warga negara, migran “legal” dan penduduk tetap.
Dalam pidatonya di New York Economic Club, Trump mengatakan ia akan melarang hipotek untuk migran tidak berdokumen.
Namun, tidak jelas apakah ini merupakan masalah yang signifikan. Umumnya sulit bagi para migran untuk memenuhi syarat mendapatkan hipotek karena dokumentasi diperlukan untuk proses pengajuan. Para migran dapat menggunakan Nomor Identifikasi Wajib Pajak Perorangan (ITIN) yang diberikan kepada penduduk AS yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan nomor Jaminan Sosial. Ini dianggap sebagai bentuk identifikasi yang sah untuk bank.
Dari 10 juta pinjaman rumah yang berasal dari AS tahun lalu, hanya sekitar 5.000 hingga 6.000 hipotek yang dibuat menggunakan ITIN, menurut laporan dari Urban Institute.
Tarif
Namun, yang ditawarkan Trump adalah tarif.
Awal bulan ini, Trump mengatakan kepada sekelompok pendukungnya di Wisconsin – negara bagian tempat Harris unggul dalam jajak pendapat dengan selisih empat poin persentase – bahwa ia akan mengenakan tarif 100 persen pada negara-negara yang tidak lagi menggunakan dolar sebagai mata uang yang dipatok pada perdagangan global. Langkah tersebut berpotensi memengaruhi negara-negara seperti China, India, dan Brasil, yang telah melontarkan gagasan untuk tidak lagi menggunakan dolar.
Hal ini terjadi setelah calon dari Partai Republik mengusulkan tarif menyeluruh sebesar 20 persen – dua kali lipat dari rencana sebelumnya – terhadap semua barang asing dan 60 hingga 100 persen terhadap impor dari Tiongkok.
Enam belas ekonom pemenang hadiah Nobel mengatakan dalam sebuah surat bahwa rencana Trump akan “menyalakan kembali” inflasi.
Dalam hal konstruksi, sebagian besar ekonom yakin bahwa rencana Trump hanya akan menaikkan biaya pembangunan rumah baru, bukan menurunkannya.
A laporan dari lembaga pemikir non-partisan, Peterson Institute for International Economics, menemukan bahwa tarif Trump dapat membebani rumah tangga AS rata-rata sebesar $2.600 dan akan mengakibatkan biaya yang lebih tinggi bagi bisnis AS yang bergantung pada bahan baku dari luar negeri, termasuk untuk konstruksi. Studi tersebut menunjukkan bahwa kenaikan biaya juga berarti bahwa rumah tangga berpenghasilan rendah dan menengah – yang menghabiskan lebih banyak pendapatan mereka daripada mampu menabung – akan lebih terpengaruh.
Ini bukan sekadar ramalan tentang apa yang akan terjadi. Ini mencerminkan kebijakan Trump selama masa jabatan pertamanya, di mana para pekerja bangunan mengecam Trump jauh sebelum pandemi COVID-19 menyebabkan gangguan rantai pasokan dan lonjakan biaya.
Misalnya, pada tahun 2017, AS mengenakan tarif sebesar 20 persen pada impor kayu lunak dari Kanada di tengah sengketa perdagangan antara kedua negara. Dalam waktu satu tahun, tarif tersebut telah menaikkan biaya kayu lunak hingga 80 persen. Baru pada beberapa minggu terakhir pemerintahan Trump, AS menurunkan tarif menjadi 9 persen. (Pemerintahan Biden tidak meringankan masalah tersebut dan pada tahun 2021, tarif kayu lunak dinaikkan hingga 17,9 persen.)
Pada tahun 2018, Trump mengenakan tarif sebesar 25 persen pada impor bahan mentah seperti baja. Kebijakan tersebut memengaruhi impor di seluruh dunia termasuk perdagangan antara sekutu seperti Uni Eropa.
Pada tahun 2021, Biden membatalkan langkah Trump untuk menaikkan tarif pada UE. Namun, jika menyangkut Tiongkok, ceritanya berbeda. Baru-baru ini pada bulan Mei, Gedung Putih menaikkan tarif pada barang-barang Tiongkok di tengah tuduhan praktik perdagangan yang tidak adil – sebuah langkah yang akan memengaruhi biaya baja dan aluminium, namun, hanya sedikit karena Tiongkok hanya menyumbang 2 persen dari semua impor baja.
